DEFESA DO CONSUMIDOR

Dação

"Temos 4 prestações atrasadas, um rendimento de 1060€ somos 5 pessoas e pagamos 650€ de casa evidentemente que nao dá! já tentei entregar a casa e o banco, mas o valor que dão pela mesma e reduzido.."

Uma das formas do devedor extinguir as suas obrigações/dividas é através da Dação em Cumprimento - solução que está a ser  utilizada no nosso país com alguma frequência, principalmente nos créditos hipotecários.Todavia,  antes de pensar em avançar com esta solução, é necessário tentar vender o bem pelo melhor preço.

A dação  pode ser uma solução benéfica se bem negociada, como pode ser catastrófica quando proposta ou aceite aceite sem analisar muito bem o caso concreto e as suas consequências, pois o credor sabe que o devedor só está a entregar o bem porque não o conseguiu vender.

Dispõe o código civil (837º) que o devedor pode prestar coisa diversa da que for devida (ex: dinheiro), mesmo que de valor superior (ex: casa), desde que o credor dê o seu assentimento, caso contrário não exonera o devedor da divida.

Na prática esta situação pode acontecer quando uma pessoa tem um crédito hipotecário com um banco , - não consegue pagar a prestação, - entrega o bem que serviu de garantia à dívida, - deixa de ter dívida.

Ainda por outras palavras, uma pessoa contrai um empréstimo para compra de casa com hipoteca,- ficou desempregada ou viu diminuído os seus rendimentos, -  deixou de poder pagar a prestação ao banco, - entrega  a casa ao banco para pagamento e este fica proprietário da mesma, - deixa de ter que pagar a prestação ao banco, - mas ressalve-se, fica sem a casa.

É preciso ter em conta que :

a)- Não podem existir fiadores com capacidade de cumprimento;
b)-O banco só aceita esta solução após uma avaliação  ao bem, com custos para o devedor;
c)-O mercado imobiliário está em queda e não se prevê subida no curto prazo
d)-Existem muitas casas usadas à venda assim como ainda existem muitas casas para vender no mercado das novas;
e)- O mercado onde está localizado o bem é determinante, pois como acontece em todas as transacções, é a oferta e a procura é que determinam o preço e se o mercado tem escoamento ou clientes para comprar o bem económico em causa.

Pelo exposto, saliente-se que as avaliações das casas usadas estão a ser feitas entre 20 a 30 % abaixo das avaliações efectuadas à data da compra e cerca de 80% dessas avaliações são inferiores ao valor da divida à data.

O que quer dizer que a maioria dos devedores que entregarem a casa como forma de pagamento não ficam exonerados da divida, visto ainda ficarem a dever uma parte da mesma ao credor.

São por estas razões que advertimos que esta pode ser uma boa solução desde que bem negociado o montante remanescente e sejam avaliados os custos e potenciais impostos, a referir:

1 - taxas de juro
2 . spread
3 - prazo de pagamento
4 - impostos (embora existam muitas isenções)

É também sabido que os bancos primeiro executam os fiadores se existirem e tiverem capacidade de cumprimento, ou na falta destes optam muito mais pela solução da execução do bem, porque o devedor não intervem na venda em hasta pública(leilão) que é uma venda sob pressão, o que reduz bastante o preço e faz com que realizem dinheiro mais rapidamente, sendo ainda o remanescente que fica em divida, maior.

A aprovação desta solução depende muito do cliente em causa e da sua relação com o banco  !!!

Uma solução muito próxima da Dação em Cumprimento é a Cessão de Bens ao Credor.

Se precisar de ajuda ou tiver outras dúvidas ou preocupações, não hesite em contactar-nos.

Comments   

+4 #2 Guest 2010-09-17 19:09
Depende da idade da casa, se é anterior a 1951 pode. Senão não consegue realizar a escritura ou documento particular.
+5 #1 Guest 2010-08-02 22:55
boa noite

é possivel fazer 1 dacçao de uma casa sem ter a licença de habitabilidade?


obrigado